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【洁诚百科】上海104地块完整区域清单

2024年04月16日

104地块是上海市政府为了优化产业布局、提高土地利用率、提升管理及服务水平而主导规划的工业园区。这些园区被认为是“靠谱”的，因为它们遵循了政府的规划和政策导向。从历史发展来看，104地块的概念在2009年得到了明确，当时上海市“两规合一”及工业区块梳理共明确了104个规划工业区块。到了2012年，随着新一轮区县“两规合一”的推进，初步确定了全市107个规划工业区块，总规划面积为789.3平方公里。

这些规划工业区块分为三类：

公告开发区：面积为494.5平方公里，主要包括原国家公告园区49个区块。

产业基地：面积为179.4平方公里，包括老工业基地和新增的重点工业基地。

城镇工业地块：面积为115.5平方公里，主要是实际存在的城镇工业地块。

104地块的总面积约为790平方公里，这些地块在上海市的产业发展中扮演着重要角色。它们不仅是产业发展的空间载体，也是城市空间结构优化和产业结构调整的重要平台。通过这些规划工业区块，上海市旨在实现产业升级，发展战略性新兴产业和先进制造业，形成产业特色鲜明、布局集中的产业园区空间布局体系。

104地块相关政策

空间优化：通过合理规划和调整，提高土地利用效率，促进产业集聚和城市综合功能的提升。

结构调整：重点发展高端制造业、战略性新兴产业和生产性服务业，这些行业的发展符合上海市的长期发展战略，有助于推动经济转型升级。

绩效提高：强调产业项目的投入产出效率，提高土地使用效益，确保工业用地的高效利用。

能级提升：鼓励和支持产业技术创新，提升产业链水平，增强企业的核心竞争力。

产业类项目和通用类项目：研发总部类用地可用于这两类项目，这为产业发展提供了灵活性，同时也鼓励了产业多样化发展。

新型工业体系：着力构建以战略性新兴产业为引领，先进制造业为支撑，生产性服务业为协同的新型工业体系，这有助于形成更加完善和高效的产业生态。

产业集聚优势：通过政策引导和资源配置，巩固和提升工业园区的产业集聚优势，这有助于形成专业化和特色化的产业园区。

城市综合功能：在工业用地的规划和发展中，考虑城市的综合功能，促进工业与城市的融合发展。

104地块限制条件

产业类型转型：104区块主要向研发总部产业类、研发总部通用类、标准厂房类等方向转型升级，以促进产业结构优化和提升产业能级。

零星开发的公益设施要求：对于零星开发的项目，开发者需要无偿提供不少于10%比例的建设用地给政府用于公益设施、公共绿地等建设。如果无法提供土地，则应将不少于15%的地上经营性物业产权无偿提供给政府相关部门。

其中，区域整体转型的附加限制条件

研发总部类用地：转型后的研发总部类用地应以产业项目类自用为主，这意味着该用地主要用于企业自身的研发和办公，而不是出租或出售。研发总部通用类用地可以出租，但开发单位必须在出让年期内长期持有70%以上的物业产权，剩余部分才可以分割转让。

商业、办公用地：转型为商业、办公用地的，开发单位必须在出让年期内长期持有50%以上的物业产权。如果是位于区县政府确定的重要特定区域内的商业、办公用地，开发单位必须长期持有全部物业产权。如果控制性详细规划明确转型为公寓式办公、公寓式酒店的，开发单位必须长期持有全部物业产权，并且只能用于出租，不得进行整体或分幢、分层、分套转让。

教育、医疗、科研、养老等用途：转型为这些用途的房屋不得分割转让，这是为了确保这些社会服务功能的连续性和完整性。